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Precios promedio por municipio y localidad:
| Municipio | Precio ABR | Precio AGO | Precio m² ABR | Precio m² AGO | Cambio % Precio | Cambio % Precio m² |
|---|
Perfil general de Submercados
¿Qué son los submercados?
La elevada heterogeneidad que caracteriza a la vivienda, la existencia de atributos subjetivos en los vecindarios, las economias de aglomeracion y la oferta relativamente inelastica, resultan en una tendencia natural a la segmentacion del mercado de vivienda. Es decir, no puede tratarse como un continuo homogeno, sino como un conjunto de áreas discretas e irregulares, con condiciones propias y relaciones particulares entre variables. Por tal razon, a partir de un ejercicio estadistico se distinguieron cuatro submercados de vivienda en la ZMCM cuyas características son:
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Alto:
Precio promedio = 13.4 millones (MXN)
Precio m2 promedio = 35,800 (MXN)
Proporción del total de viviendas analizadas = 43%Viviendas con: En promedio, 348 m2 de construcción y 25 años de antigüedad.
En vecindarios con: Baja densidad poblacional, la mayor cantidad de población económicamente activa, la mayor proporción de población afiliada al seguro social y de más de 65 años de edad, y el mayor promedio de años de escolaridad, respecto del resto de la metropoli.
Ubicado en el poniente de la metropoli, las viviendas de este submercados muestran, en general, la menor distancia promedio a los diferentes elementos del entorno urbano, como las infraestructuras de transporte masivo y los equipamientos públicos, asi como a los principales centros de actividad económica.
Medio:
Precio promedio = 4.9 millones (MXN)
Precio m2 promedio = 19,300 (MXN)
Proporción del total de viviendas analizadas = 21%
Viviendas con: En promedio, 246 m2 de construcción y 26 años de antigüedad.
En vecindarios con: La mayor densidad poblacional, el menor numero de años promedio de escolaridad y la mayor proporción de población nacida en la entidad.
Ubicado en el centro, norte y oriente de la metropoli, las viviendas de este submercados presentan mayores distancias promedio a los diferentes elementos del entorno urbano, respecto al submercado de vivienda del estrato Alto.
Bajo:Precio promedio = 1.8 millones (MXN)
Precio m2 promedio = 15,800 (MXN)
Proporción del total de viviendas analizadas = 28%
Viviendas con: En promedio, 120 m2 de construcción y 16 años de antigüedad.
En vecindarios con: Una elevada densidad poblacional, un promedio de 11 años escolaridad y la mayor proporción de población nacida en otra entidad.
Ubicado en las periferias norte, oriente y sur de la metropoli, las viviendas de este submercados muestran la mayor lejania a los diferentes elementos del entorno urbano y centros de activida económica.
Medio-alto:Precio promedio = 6.4 millones (MXN)
Precio m2 promedio = 24,800 (MXN)
Proporción del total de viviendas analizadas = 6%
Viviendas con: En promedio, 207 m2 de construcción y 19 años de antigüedad.
En vecindarios con: Valores extremadamente bajos en todas las variables respecto al resto del territorio.
Ubicado de forma dispersa al interior de la metropoli, principalmente en zonas con alta presencia de subemrcados de estratos Altos y Medios.
Debido a las características de este submercado —en particular las del vecindario— y a que representa solo el 6% del total de viviendas analizadas, se considera un artefacto estadístico que agrupa viviendas con atributos propios de un estrato alto, pero que se encuentran dispersas en el territorio, en manzanas atípicas.
Características promedio por submercado (comparativo)
Índice de precios
Con la segmentación anterior, se construyeron viviendas estandar para cada submercado, distribuidas a lo largo del territorio, las cuales permiten calcular índices de precios utilizando la metodología de precios hedónicos. Este metodo permite observar la evolución de los precios en cada segmento del mercado a lo largo del tiempo, controlando por las características de las viviendas.
A continuación, se presenta la evolución de los precios promedio de las viviendas estándar, así como los índices de precios para cada submercado y para la ZMCM.
***Para la estimacion del indice general de precios de la ZMCM, se excluyó el submercado Medio-alto debido a las particularidades explicadas en la sección anterior. Aún asi, se incluye en las gráficas para fines comparativos. Para mayor información sobre la metodología y resultados, consultar el informe técnico.